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由国际大环境看怀化房地产:以活治死 以整理乱 ——专访怀化房地产协会会长曾大鹏

http://www.hhfcw.com  2014-10-28 16:33:37  怀化房产网

【摘要】9月11日,怀化市房地产业新政解读媒体见面会召开,会上宣布,《怀化市人民政府关于引导和促进房地产市场健康发展的意见》及《怀化市引导和促进城区房地产市场健康发展实施方案》已于9月3日经市人民政府同意,印发给相关部门组织实施。就广大市民和房地产开发企业最关心的问题,我们采访了市房地产业协会会长曾大鹏。

9月11日,怀化市房地产业新政解读媒体见面会召开,会上宣布,《怀化市人民政府关于引导和促进房地产市场健康发展的意见》及《怀化市引导和促进城区房地产市场健康发展实施方案》已于9月3日经市人民政府同意,印发给相关部门组织实施。就广大市民和房地产开发企业最关心的问题,我们采访了市房地产业协会会长曾大鹏...

怀化房地产:您认为是什么原因导致怀化房地产目前的危机?

曾大鹏:原因比较复杂,可以说与国际金融形势有密不可分的关系。实际上,在国内政策方面,近期中央并没有出台“国八条”之类的政策,更没有出台严厉打压房地产的政策,反而在去年和今年年初的政府工作报告里面,都提出了要稳定房地产,健康持续地发展房地产。通过舆论媒体,我们看到的也基本上是支持房地产的政府言论。然而从去年6月份开始,怀化房地产市场的的确确地陆续出现了一些问题。

分析和研究国际金融形势,可以发现这一切和美国退出货币量化宽松政策息息相关。美国在08年金融危机之后,一直采用货币量化宽松政策,通过大量印钞来增加市场的货币流动性,进而刺激经济复苏,日本和英国等发达经济体也纷纷跟进。在全球经济一体化的形势下,大量的钱如果流向实业会带来了通货膨胀,流向虚拟经济,即金融、股市、房地产市场,则会造成了资产市场价格膨胀,通俗地说,就是会形成巨大的资产泡沫。美国还同时实施了利率刺激政策,存款利率基本为零,由于资本的逐利性,造成大量的热钱流向中国等新兴经济体,使得中国资产市场出现泡沫。形象地说,就是市场不愁钱,一时大家好像都变得有钱了,不止老百姓,还有企业,个个都有钱,想投资就能投资,想买房就能买房。

 

怀化房地产:也就是说在美国金融形势的影响和催化下我国的经济也随之产生了波动,那么这个波动究竟是如何产生的,影响大不大,还请曾总为我们讲解一下。


曾大鹏:这得从2013年5月,美联储宣布从2014年1月开始退出货币量化宽松政策说起。这个决定对全球经济最直接的影响有三个方面:一是全球流动性的转折点将到来:全球多年来货币放水,流动性泛滥,廉价货币的时代将宣告结束,全球流动性将告别长达20多年的“过剩”而走向“短缺”;二是会改变全球流动性的方向,新兴市场将从国际资本的流入地变为流出地。国际清算银行数据显示,金融危机以来,新兴市场流入的国际资本高达4万亿,但自5月份美联储宣布要退出量化宽松政策以后,这一趋势发生了极大的逆转,据EPFR数据,投资者仅去年6月和7月两个月时间里从新兴市场债券基金撤资251亿美元,证券基金撤资额更高达293亿美元;三是新兴市场包括房价在内的资产价格泡沫面临破灭的危险。
对于包括中国在内的新兴市场而言,美联储政策的转变导致的尴尬是不言而喻的:在美国发动印钞机应对危机的时候,中国等新兴市场成为发达国家流动性泛滥的蓄水池,廉价的资本从发达经济体肆无忌惮地流向新兴市场,在带来了不可持续增长的同时,也吹高了资产价格泡沫。新兴市场则因为国际资本的大量流入而不断增加杠杆,受制于发达经济体衰退的外部性的影响,新兴市场也不断通过流动性和大量举债应对外部冲击,杠杆不断升高,在泡沫膨胀的同时,因为资本流入的投资饥渴症引发的地方债务和金融系统风险也在加大。美联储一旦退出量化宽松,美元走强,新兴市场将立即从资本流入地区变为流出地区,多年以来靠潜伏的国际资本支撑的高房价将迎来真正的重击。
于是从去年6月份开始,中国真正闹起了“钱荒”,大家突然都没钱了,怀化房地产行业也受到此次波动最直接的冲击,银行没钱提供贷款了,老百姓不拿钱买房了,一些抗风险能力差的开发商资金链断裂了,一直持续到今年,整个怀化房地产行业的低迷仍然没有结束,所以我认为此次怀化市政府出台房产新政,也是意识到这个危机的严重性,以此稳市。
所以房地产这个危机是全球经济造成的影响,房地产是受国际经济影响特别明显的一个行业,经济全球化之后,反应的波浪从股市开始波及,再波及到主导市场的个人,再而影响整个市场。打个比方就是,股市出问题,个人没钱,个人停止搞装修、消费、买房,银行告知房地产老板没钱贷出,再加上媒体大肆渲染报道,称房地产泡沫了,要垮台了,要降价了,此为一个连锁和恶性循环反应。

怀化房地产:除了国际金融因素对房地产的影响,是否还存在其他因素?

曾大鹏:当然,不仅仅是因为国际经济形势的冲击,还有一些我们房地产行业自身的问题。怀化房地产市场前些年发展很快,但是对整个市场的管理却没有同步跟上去,没有做好有序的控制规划,造成整个市场供需关系失衡,企业抗风险能力下降。比如:土地市场,投放超标。
从2011年到2013年,怀化市城区通过各种渠道投放市场的土地有9238多亩,这三年的土地投放量超过了前五年的总和,想想看,9000多亩土地进入市场,加上卖出去没开发完的土地,有上万亩土地等待开发,如果全部建成,将新投放市场2000多万平方米的商品房,十年都卖不完,让这个市场如何去消化。大量存量房积压,会造成市场资本大量地沉淀在土地和存量房上面,进而减缓市场资本的流通性,恶性循环下去,市场就会像一潭死水,毫无生机和活力。开发市场,门槛太低。在怀化,由于房地产市场发展太快,进入这个行业的门槛一降再降,政府也没有对整个市场的需求进行宏观调控,只要你开发商愿意投资,就让你投资。受利益驱动,市场经营者质量下降,难免鱼龙混杂。个别新批房地产企业、项目公司无相应技术人才,无稳定的经营队伍,他们不注重产品质量保障,不注重产品品质提升,靠炒作概念,靠广告制作噱头来吸引消费者,出现问题后互相扯皮,消费者拿到的房子,与当初开发商承诺的难免有差距。我认为,新政出来之后,将有利于未来的市场洗牌,有利于怀化房地产行业良性发展。

怀化房地产》:怀化房地产还处在一个需要不断规划的阶段,这与此次出台的新政也是密切相关,您可否为我们解读一下这次的二十六条?

曾大鹏:我大概说一下这个二十六条里面的几个亮点吧。
二十六条里有七个大标题:第一、加强综合调控;第二、激活房产市场;第三、引导企业转型;第四、拓宽融资渠道;第五、加强市场监管;第六、优化发展环境;第七、加强统筹领导。这是一个大框架,还会出台一些配合这些框架的细则。
这里面有这些亮点,跟以前不一样的东西,第一个,是宏观调控方面,这个文件里第一次提出来要编制房地产发展规划,这是以前任何时候都没有的。我们现在的房地产市场抗风险能力太低其实就是因为行业没有进行规划和控制,这次政府提出要编制一个2015-2025年的发展规划,这个十年规划涉及面特别广,要从人口、土地、居住水平等各个方面进行规划,也就是有多少人修多少房子,投放多少土地;另外一个提出控制土地供应增量、盘活成交的土地和房源,严格市场准入;原则上两年内暂时不新批房地产开发企业进入行业内,这就会逐渐解决房地产开发商入行门槛低这个问题。
第二个是微观方面,政府成立了十个工作小组,深入调查房地产行业的各个领域。十个小组分别为:1、综合调控(制定发展纲要的、政策的);2、办证服务;3、施工环境治理;4、重大遗留问题处理;5、存量房激活促销;6、金融帮扶(允许政府融资平台参与收购闲置土地和房地产开发企业的资产处理,融资平台可以把土地收回去,开发商遇到破产或资金断裂的问题,政府融资平台也可以收购,这也是这么多年来第一次提出)7、闲置土地和容积率清理;8、价格监管(打击垄断);9、城区人口倍增计划(怎样增加城区人口);10、两违整治。

这十个工作组就是专门为落实二十六条配套的工作组,首先打击非法集资、规避市场风险,打击两违建筑,怀化的两违问题严重,对房地产市场冲击很大,对老百姓利益的保障是存在潜在危机的。另外,怀化这几年房地产发展太快,大家一门心思谋发展,原来积累的很多历史遗留问题没有得到及时的处理,这次政府也成立了专门的小组来针对处理这些问题。 

再一个就是强化市场监管,这个不规范的市场确实存在开发商挪用业主购房的预售款、挪用契税等,这都是属于不规范的市场行为,现在就要出台政策来进行规范,包括“税收一体化政策”这一次做了一个调整,我觉得是很有意义的,以前开发商卖房子,卖几十套甚至上百套才交一趟税,现在不一样了,现在开发商卖房子,卖一套房就得上交一套房子的税,从以前的“段”式管理变成了现在的“点”式管理,这样的管理更加细化,降低了开发企业的经济压力和风险,体系更加完整,老百姓的利益能得到更好的保障。

另外还有一个就是打击垄断,这个政策也是历史以来第一次提出,这个垄断包括几个方面,包括国家公权机关垄断行为,比如一些有权利的部门通过内部关系强制承包施工,造成开发成本提高,还有通过行业协会的形式哄抬建材物价,这些都属于要打击的对象。

 

这次,政府研究这个政策是听取房地产开发企业意见最多的一次,每一条都是和十几家房地产企业反复蹉商,且建立了“房地产联系会议制度”,这个“房地产联系会议制度”的建立实际上对今后整个房地产发展的方向是有利的,它使得房地产市场的信息能及时准确的反馈给政府。不仅如此,还建立了“项目领导联系制度”这样一个维稳的具体举措,至于问责机制的建立,在以前更是没有的。

 

文件中还强调要加强宣传引导,对宣传报道的力度要求很高,如只要政府出台一些新东西,我们都应开新闻发布会,让老百姓知道、了解,做到透明、不掩盖。所以我相信只要这二十六条能够贯彻下去,整个怀化房地产市场就会活起来。


怀化房地产最后,您认为这次的新政是否会达到预期成效?

曾大鹏:我相信可以,至少我们能够看到政府此次力度是相当大的,市长亲自挂帅,有五位市级领导出现在领导小组名单中,十个工作小组的领头人,也都是市级领导,这个力度大大提振了房地产市场复苏的信心。

而且这次的二十六条是近期稳市和远期促市相结合,近期稳市就是刺激市场消费、降低购房成本,加大房地产市场的资金流动,落实相关就学、落户这些政策,通过这些方式来增加市场的资本流动;远期促市就是宏观规划、引导投资、规范市场行为和规范政府行为双管齐下;
对比2008年政府出台的房地产政策,这次出台的政策更加全面,包括购房补贴、降低购房门槛、信贷支持、保障产权证的办理等方面措施的完善,将标志着市政府在规范和引导怀化房地产市场健康发展的道路上又翻开了新的一页。

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