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解读《以财务报告为目的的评估指南》对房地产评估的影响

http://www.hhfcw.com  2011-03-07 10:18:14  怀化房产网

2007年11月,中评协发布了《以财务报告为目的的评估指南》(以下简称《评估指南》),对房地产评估在评估理念、评估思路、评估方法等方面有重大影响。笔者拟结合会计准则以及评估准则,探讨投资性房地产、资产减值测试等方面房地产评估的思路和方法,并提出房地产评估人员应重点应关注的一些问题。

 

一、相关理论综述

 

以财务报告为目的的房地产评估,是基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求,运用评估技术,对财务报告中房地产的公允价值或特定价值进行分析、估算,并发表专业意见的行为和过程。因此,有必要对企业会计准则和资产评估准则中与房地产评估相关的理论做一简单概述。

 

1、公允价值  

 

新的会计准则的核心就是打破原有的历史成本计价原则,应用公允价值计量模式,根据财务报表基准日的价格,对一些变现能力强或者变现可能性较大的资产重新进行估价。

 

公允价值是指在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。

 

《评估指南》指出,在符合会计准则计量属性规定的条件时,会计准则下的公允价值等同于市场价值,即在符合会计准则计量属性规定的条件下,通过评估市场价值实现以财务报告为目的评估中的公允价值目标。

 

2、投资性房地产

 

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产,主要包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。 

 

《投资性房地产》准则明确,采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

 

《投资性房地产》准则同时还明确:采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

 

房地产评估人员应了解投资性房地产的定义及适用的范围、记帐方式等对房地产评估的影响,并应认识到对投资性房地产采用公允计价或是成本法是企业财务政策的合理选择。

 

3、资产减值测试

 

企业会计准则中资产减值是指资产的可收回金额低于其账面价值。当有迹象表明一项资产可能发生减值的,企业应当以单项资产为基础估计其可收回金额。企业难以对单项资产的可收回金额进行估计的,应当以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回价值。各资产的账面价值不得低于以下三者之中最高者:该资产的公允价值减去处置费用后的净额、该资产预计未来现金流量的现值、零。

 

4、评估指南

 

《评估指南》是建立在企业会计准则、会计核算以及其他评估准则的基础上,从评估对象、评估方法、披露要求等方面对评估进行了规范。

 

评估对象:应根据项目具体情况、会计准则和委托方的要求,评估对象可以是各类单项资产,也可以是资产组或资产组组合。在执行会计准则规定的各类资产减值测试涉及的评估业务时,对应的评估对象可能是单项资产,也可能是资产组或资产组组合。对于固定资产减值测试一般以资产组的形式出现,投资性房地产,对应的评估对象包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。

 

评估方法:选择评估方法时应当与前期采用的评估方法保持一致。会计准则规定的资产减值测试不适用成本法。

 

信息披露:评估报告重点披露的内容包括(1)评估对象的具体描述;(2)价值类型的定义及其与会计准则或相关会计核算,披露要求的对应关系;(3)评估方法的选择过程和依据;(4)评估方法的具体运用,结合相关计算过程、评估参数等加以说明;(5)关键性假设及前提;(6)关键性评估参数的测算、逻辑推理、形成过程和相关评估数据的获取来源;(7)对企业提供的财务等申报资料所做的重大或实质性调整;(8)披露评估结论所受到的限制,并提醒委托方关注其对财务报告的影响;(9)披露采用的评估方法是否前后一致;当出现不一致时,应描述相应的变动并说明变动的原因。

 

房地产评估人员应当知晓会计准则所涉及的概念、原则与资产评估准则涉及的相关概念、原则之间的联系和区别,加强专门的业务培训,具备相应的财务专业知识和经验,才能胜任所承担的以财务报告为目的的评估业务。

 

二、应当重点关注的问题

 

1、价值类型

 

根据《评估指南》,在以财务报告为目的的房地产评估中,评估的价值类型有特定的要求。一般的情况下,在投资性房地产等采用了公允价值,其价值类型主要是市场价值;在以资产减值测试为目的的房地产评估,在符合会计准则计量属性规定的条件下,会计准则中可变现净值,等同于资产评估中的市场价值减去处置费用后的余额,会计准则中的预计未来现金流量的现值,等同于资产评估中的在用价值等。

 

评估人员应根据资产使用状况以及会计核算的要求,选用最合适的价值类型以及评估方法,并在评估报告中进行披露。

 

2、资产减值测试

 

资产减值评估,是以财务报告为目的的资产评估的一个重要领域。这种类型的评估在价值定义、评估对象、评估假设等方面与通常的资产评估有很大区别。

 

一是使用的价值概念不同。会计准则使用的价值概念为可回收价值。可收回价值是指资产的销售净值与其使用价值二者之中的较高者。而使用价值是指资产在未来持续使用过程和使用期限结束时的处置中形成的现金流量现值。销售净值为资产的公平市场价值扣除处置费用后的金额。因此,房地产减值测试评估,应对评估结论进行分析和判断,按照可回收价值确定评估值。

 

二是评估对象不同。以财务报告为目的的资产评估对象是以最基本的现金流产出单位为主体即资产组或资产组组合进行评估;而传统的资产评估往往是以单项的资产或者企业的一个整体为评估对象。现金流产出单位是指从持续使用中产生现金流入的最小的可辨认资产组合,而该资产组合的持续使用很大程度上独立于其他资产或资产组合。

 

对房地产评估人员来说,如何划分资产组或资产组组合,以及区分该资产组或资产组组合产生的收益,是新的问题,相应的评估方法需要进一步探讨和研究,特别是要借鉴国外同类型项目的评估理论和经验,是房地产评估人员面临的新课题。从我司的评估实践来看,我们现在对酒店、宾馆等类型的房地产组合已经有一套成熟评估思路,但对生产型企业房地产对企业收益的贡献的划分,还需要进一步研究。

 

三是评估假设不同。以财务报告为目的的评估,是假设企业对资产剩余使用期限内整个经济状况的最好估计,以资产的当前状况为基础进行估计,未来现金流量估计不应包括未来预期可能产生的现金流入或流出,如企业未来重组、改良性资本支出等。对折现率反映的是货币时间价值的当前市场评价以及资产特有风险的税前折现率。

 

3、评估基准日

 

根据评估准则,评估基准日可以是资产负债表日、购买日、减值测试日、首次执行日等。因此,在考虑评估基准日时评估人员应根据企业的实际需要,并与审计充分沟通后确定合适的日期。

 

4、评估方法

 

以财务报告为目的的房地产评估业务,应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况和数据来源等相关条件,参照会计准则有关计量方法的规定,分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法及其他评估方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估方法。

 

需要特别说明的是会计准则规定资产减值测试不适用成本法。主要原因是资产减值测试一般是用可收回金额和账面金额去比较,如果可收回金额比账面价值低,那就要做减值准备。资产的可回收金额为其公允价值减处置费用后的净额与其使用价值的较高者,一般在会计上公允价值减处置费用后的净额比较容易确定,因此审计人员通常会先去考察其比账面价值是高还是低,如果高,则不需要做减值,如果低,也并不立刻要求客户做减值,因为还要比较账面价值与使用价值。由此可见,要从会计角度考虑有没有减值的情况,重置成本不一定与减值测试有关联,因为会计准则要求看的是公允价值减处置费用后的净额或使用价值。由此看来,评估人员选用的方法如果与会计准则相悖,则评估结果很可能无法应用。

 

5、报告披露

 

对以财务报告为目的的房地产评估,在资产评估报告披露方面有更为严格的要求。

 

一是评估报告应当披露本次与前次评估相同或类似资产采用的评估方法是否一致;当出现不一致时,应描述相应的变动并说明变动的原因;

 

二是对于非以资产减值测试为目的且不存在相同或相类似资产活跃市场的,或不能可靠地以收益法进行评估的资产项目,可以采用成本法进行评估,但注册资产评估师应当获取企业的承诺,并在评估报告中披露,其评估结论仅在相关资产的评估值可以通过资产的未来运营得以全额回收的前提下成立;

 

三是评估报告应当披露评估结论所受到的限制,并提醒委托方关注其对财务报告的影响;

 

四是应当充分披露确定公允价值的方法、相关估值假设以及主要参数的选取原则等进行充分披露。

 

6、沟通

 

对于以财务报告为目的的评估报告,评估值的准确与否,直接关系着企业会计信息质量的高低,审计人员和企业财务人员将会对评估结论进行实质性的审查,审计师要对重要的假设参数和重要的评估方法、价值类型有一个判断。

 

一般情况下,审计可以根据重要性原则抓大放小,针对重要、重大的项目进行判断。但是,重要性的原则不一定适用于评估师,评估师如何进行评估,具体的方法、参数的确定,要根据评估准则的要求确定,审计、企业财务人员将根据评估披露的信息对评估计量或检验所依赖的市场数据、参数等信息帮助公允价值计量的检验,并将评估结论引用到企业的财务报告中。因此,评估人员一定要加强与企业财务人员,以及与审计人员的沟通,重视相关的信息披露工作。

 

三、《评估指南》对房地产评估实务的影响

 

综上所述,以财务报告为目的的房地产评估,在价值类型、评估思路、参数选取、评估方法等方面均有新要求,强调的是资产评估准则与企业会计准则的对接,评估人员与审计、会计人员的沟通,对评估的信息需要充分的披露,对传统的房地产评估将产生重要影响。主要表现在以下方面:

 

1、评估报告的内容将更丰富。

 

按照评估的惯例,对评估的过程、参数、具体评估计算过程等内容反映在技术说明中,而评估技术说明一般不对外,不提供给委托方,仅供评估机构内部、政府审核部门使用。按照《以财务报告为目的的评估指南》,评估报告中需要重点增加的内容为:(1)价值类型的定义及其与会计准则或相关会计核算、披露要求的对应关系;(2)评估方法的具体运用,结合相关计算过程、评估参数等加以说明;(3)关键性评估参数的测算、逻辑推理、形成过程和相关评估数据的获取来源等。

 

2、评估理念和评估方法需要改变。

 

传统的房地产评估,对商业性房地产评估经常会将土地和建筑物作为一个整体进行。而评估指南要求在执行会计准则规定的投资性房地产评估业务时,对应的评估对象包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物,因此存在土地和建筑物两部分要分开进行评估的可能性,分开评估和合并评估将会有比较大的区别。

 

在会计准则的定义下,土地是经营租赁的形式,如果建筑物自建或融资租赁,在做财务报表时应重新进行评估。由于评估方法的选择受限,可能会出现资产负债表上分别进行评估和整合在一起评估,前者的价值会低于后者的情况,这对于会计和审计方面都将有重大的影响。

 

评估人员应研究各类资产的定义,作用,按照评估结论内涵按照评估结论的一致性,使评估结论能够满足会计准则和评估准则的要求。

 

3、在评估房地产公司的整体价值时,应该更加关注其经营模式。

 

作为单纯的开发类企业,虽然利润的增长速度要快过单纯的收租类企业,但企业为维持业绩增长而扩大投资规模,所面临的资金和经营风险压力巨大。而收租类企业,虽然回报期较长,但收益稳定,现金流充沛,并坐享资产增值的长期收益。因此房地产开发企业拥有一定的收租物业,在经营模式上,比单纯开发类的企业或单纯的收租类企业更有优势,在评估的参数选取方面,涉及到的投资回报率即折现率是不同的。

 

由于国家税收政策针对不同目的的物业税收政策不同,评估人员还应关注税收对评估的影响。在选择评估方法上,开发类企业,一般应以假设开发法为主,收租类企业,一般应以收益法为主。

 

4、传统房地产评估中,特殊情况下,市场价值可能是负数。

 

这些情况包括某些租用的资产、一些特定的资产、危险建筑等清理废弃资产费用超过土地的价值或者是该类房地产维护费用超出产生的收益等。而我国的企业财务准则是不允许财务报告中出现资产负值的,最低评估值为零。

 

5、资产减值测试将成为企业每个会计年度的常规工作。

 

作为房地产评估人员,对涉及到的房地产减值测试除了解相关财务规定外,还应注意以前年度评估方法的统一性,并就采用的尚可使用年限、成新率、残值等参数与企业财务政策进行衔接。

 

对已经采用公允价值计量的企业,如果出现尚可使用年限、成新率与企业制定的财务政策不一致的情况,评估人员应查找分析原因,并将分析结论与审计充分沟通后,对企业财务政策提出合理化建议,同时,也可以根据企业的需要针对企业财务政策根据评估结论出具相应的咨询报告。

 

6、重估增值相关的税收问题。

 

企业应用公允价值计量模式,国家对重估增值部分在相关企业税收问题方面的具体政策尚不明确,也存在一定的不确定因素。企业所得税以及房地产税收对房地产评估均有较大的影响,国家是否调整有关税收政策,也值得我们进一步关注。

 

四、结语

 

《评估指南》发布对房地产评估实务无疑将产生较深远的影响,在实际操作过程中,可能还会遇到许多问题,需要我们分析、解决,但可以肯定,《评估指南》将有利于促进房地产评估业务与企业会计核算及资产管理实践的结合,并推动房地产评估理论不断完善和发展。

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